Para comenzar, con la constitución de una propiedad horizontal se reconoce el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y partes comunes de un edificio[1]. Por su parte con la Ley 675 de 2001, ley especial en propiedad horizontal se busca garantizar la seguridad y la sana convivencia a través de una normatividad caracterizada por la convivencia pacífica y la solidaridad social.
Ahora bien, el problema radica en que siempre existirán personas que infrinjan las normas y es allí donde pese al intento del legislador por sancionar las conductas nocivas dentro de la propiedad horizontal (morosos, humedades, etc) la normatividad se queda corta para responder de manera rápida a las necesidades de los residentes.
Es así como existen dos clases de métodos para la solución de conflictos, de acuerdo a quien interviene en su solución: métodos autocompositivos y métodos heterocompositivos. Los primeros hacen referencia a la solución que se realiza de común acuerdo entre las partes inmersas en el conflicto, de manera directa. Los segundos implican la intervención de una tercera persona para la solución de conflictos como lo son un conciliador, un juez, un árbitro, entre otros. Bajo esta misma óptica, el artículo 58 de la Ley 675 establece la posibilidad de acudir al Comité de Convivencia, compuesto por copropietarios y que tiene la finalidad de servir como mediador para alcanzar una solución de las controversias que se le presentan en esta materia[2]. Es así como sería interesante que se evalúe la posibilidad de que ellos se encuentren investidos de jurisdicción para dictar fallos en equidad, a la mejor manera de los jueces de paz.
En concordancia con lo anterior, en la práctica de la propiedad horizontal existen muchos conflictos que deben ser resueltos por la intervención de una tercera persona ajena al conflicto. Al respecto se puede hacer referencia al rol de la Policía que es limitado y puede intervenir para solucionar problemas habilitados por la ley como el exceso de ruido, lo cual lo realiza a través de su poder con métodos correctivos. Sin embargo, en casos similares como cuando se presentan goteras, a falta de arreglo directo, es necesario acudir ante un juez quien determinará quien debe correr con los gastos del arreglo, pese a que existan obligaciones claras como el mantenimiento de las cubiertas en cabeza de la administración.
De esta forma, en términos de la Ley 675 es necesario acudir ante la jurisdicción ordinaria para poder tener una respuesta concreta frente a un problema. Es así como la misma normatividad no tiene términos especiales y para temas tan sencillos como lo sería la reparación de una humedad, un propietario debería esperar incluso años para que se declare la responsabilidad, ya sea de la propiedad horizontal o de un vecino.
Bajo la misma óptica, es importante aclarar que dada la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal hay un limbo jurídico al no existir un ente de control, como bien podría ser una superintendencia. Es así como, ante esta incertidumbre no existe una entidad encargada de vigilar a la propiedad horizontal lo cual implica dilaciones para cualquier persona que se vea perjudicada.
Finalmente, Colombia se debe adaptar a los cambios y exigencias que se requieren en la actualidad, de la misma manera los trámites deben ser más expeditos para que las personas se vean incentivadas en poner en conocimiento y no deban asumir los costos de los arreglos ante la incertidumbre y la pereza de someterse a un proceso para el reconocimiento de cuantías bajas. A su vez, dado el auge inmobiliario que se presenta en la actualidad es necesario que el gobierno incentive la creación de una superintendencia para que controle, regule y sancione en esta materia, lo cual permitiría proteger los derechos de cada uno de los propietarios y una intervención adecuada que disminuirá los términos en cualquier conflicto que se presente al interior de la propiedad horizontal. Es así como esta superintendencia debería estar dotada de poder jurisdiccional lo cual permitiría tomar decisiones de fondo frente a esta clase de conflictos.
Mónica Mojica Buitrago
Abogada Universidad del Rosario
Socia Schiavenato Mojica Abogados
Miembro del Centro de Estudios Integrales en Derecho (CEID)
[1] Código Civil, artículo 2037
ARTÍCULO 58. SOLUCIÓN DE CONFLICTOS. Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a:
1. Comité de Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia elegido de conformidad con lo indicado en la presente ley, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él será ad honorem.
2. Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia.
